Hipotecas al 100 %: cuándo existen y qué te van a pedir
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La regla general es que el banco financia el 80 % del menor valor entre precio y tasación. Pero hay excepciones, y conviene conocerlas antes de dar por imposible la compra por no llegar al 20 % de entrada.
Aunque te financien el 100 %, los gastos siguen siendo tuyos
Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación se pagan en efectivo el día de la firma. Para una vivienda de 200.000 € en Madrid son unos 13.800 € que hay que tener sí o sí.
Los cuatro casos en los que se consigue
- Pisos del propio banco. Cuando la entidad tiene inmuebles adjudicados, financia el 100 % para quitárselos de encima. El precio, eso sí, suele estar menos negociado.
- Aval del ICO para jóvenes. El Estado avala hasta el 20 % del préstamo para menores de 35 años (o familias con menores a cargo) que compran su primera vivienda habitual, con límites de renta y de precio.
- Doble garantía. Se hipoteca también otra vivienda, normalmente la de los padres. Es la fórmula más habitual, y también la que más pesa: si la operación va mal, el problema se traslada a esa casa.
- Perfiles muy sólidos. Funcionarios, personal sanitario, contratos indefinidos de larga trayectoria con ingresos altos y sin deudas. Cada banco tiene su lista.
El aval del ICO, en concreto
El Estado no te da dinero: garantiza al banco una parte del préstamo, normalmente el 20 %, para que la entidad pueda financiar hasta el 100 % sin salirse de sus criterios de riesgo. La decisión de conceder o no sigue siendo del banco.
- Es para primera vivienda habitual, no para inversión ni segunda residencia.
- Hay un límite de renta anual del solicitante y un límite de precio de la vivienda, que varía por comunidad.
- Solo lo aplican las entidades que se han adherido al convenio, así que no vale ir a cualquier banco.
Antes de contar con él, confirma los requisitos vigentes en la web del ICO y en tu comunidad autónoma: las condiciones y los tramos se han ido modificando desde su puesta en marcha.
Lo que cuesta financiar más
Financiar el 100 % encarece la hipoteca por dos vías a la vez: el tipo suele ser algo mayor porque el riesgo es mayor, y el capital es más alto. Sobre una vivienda de 200.000 € a 30 años y un TIN del 2,60 %, la diferencia es esta:
| Financiación | Capital | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 80 % | 160.000 € | 640,54 € | 70.596 € |
| 100 % | 200.000 € | 800,68 € | 88.245 € |
Son 160 € más al mes durante treinta años y unos 17.600 € más de intereses, sin contar que el tipo ofrecido probablemente sea peor. Y hay algo que no sale en la tabla: sin margen entre lo que debes y lo que vale la casa, cualquier bajada de precio te deja en negativo.
La alternativa que suele salir mejor
Bajar el objetivo de precio un 15 % y financiar el 80 % casi siempre sale más barato que empeñarse en la casa cara con el 100 %. La cuota baja, el tipo mejora y el margen de seguridad aparece.
Compara las dos opciones
Cambia el ahorro que aportas en la calculadora y mira cómo se mueven la cuota, el porcentaje financiado y los intereses totales.