Hipoteca mixta: cómo funciona y a quién le sale a cuenta
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Es el producto que más han empujado los bancos en los últimos años y el que peor se entiende. La idea es sencilla: un primer tramo a tipo fijo y, cuando ese tramo acaba, el resto de la hipoteca pasa a variable con un diferencial pactado desde el principio.
Cómo se estructura
Lo habitual son 5 o 10 años a tipo fijo —normalmente más bajo que el de una fija pura— y los 20 o 25 años restantes a euríbor más diferencial. Los dos números vienen firmados en la escritura desde el día uno.
Por qué el banco la vende tanto
Porque le encaja el riesgo. En una hipoteca fija a 30 años el banco asume la incertidumbre de tres décadas y la cobra en el tipo. En una mixta solo asume cinco o diez años, así que puede ofrecer un tipo inicial atractivo y devolver el riesgo al cliente después.
No es una trampa, pero sí hay que tener claro qué se está firmando: la parte cómoda es la corta y la larga es la que no se conoce.
Cuándo tiene sentido
- Cuando piensas amortizar o vender antes de que acabe el tramo fijo. Si vas a cancelar en ocho años, una mixta a diez años de fijo es prácticamente una fija barata.
- Cuando el tramo fijo es largo (10 años o más) y el diferencial posterior es bajo, por debajo del 0,60 %.
- Cuando el ahorro del tramo fijo respecto a una fija pura es real y no un par de décimas.
Dónde está la letra pequeña
El diferencial del segundo tramo es lo que hay que negociar
Muchas ofertas presumen del tipo fijo inicial y esconden un diferencial del 0,90 % o el 1 % para los veinte años siguientes, que es cuando todavía debes la mayor parte del capital. Ese número pesa más que el titular del anuncio.
Y hay un segundo detalle: en el sistema francés los primeros años son los de más intereses, pero también los de menos amortización. Cuando termina el tramo fijo de cinco años en una hipoteca de 30, todavía debes en torno al 88 % del capital. El riesgo del euríbor te pilla casi entero.
- Comprueba si el tramo fijo tiene comisión por amortización anticipada distinta de la del tramo variable: suelen serlo.
- Mira si hay comisión por subrogación o por novación cuando llegue el cambio de tramo.
- Pregunta si las bonificaciones por vinculación se mantienen en el segundo tramo o solo aplican al primero.
Cómo compararla con una fija
La comparación honesta no es «tipo fijo inicial contra tipo fijo puro»: es lo que pagas en total en los dos escenarios razonables. Haz la cuenta dos veces, una suponiendo que el euríbor se queda donde está y otra suponiendo que sube un punto y medio, y mira si en el segundo caso la cuota te sigue cabiendo.
Si en ese escenario la hipoteca deja de caber en el presupuesto, la mixta no es la opción: lo que estás comprando es un descuento de cinco años a cambio de un problema de veinticinco.
Qué hace la calculadora con una mixta
Al elegir «Mixta» aparecen dos campos más: los años que dura el tramo fijo y el diferencial que se aplica después. Con eso se recorre el cuadro de amortización mes a mes, y en el mes en el que acaba el tramo fijo se vuelve a calcular la cuota sobre el capital que quede y los meses que falten, que es exactamente lo que hace el banco.
Un ejemplo con los números de hoy
Un préstamo de 153.800 € a 30 años, con 5 años al 2,35 % y después euríbor más 0,75 %: la cuota del primer tramo son 595,77 € y la del segundo, con el euríbor de julio de 2026, sube a 684,16 €. Al llegar al cambio todavía se debe el 87,8 % del capital.
La cuota del segundo tramo es una estimación, y no puede ser otra cosa: nadie sabe dónde estará el euríbor dentro de cinco años. Lo que sí sirve es el ejercicio de subirlo a mano y ver si la cuota resultante sigue cabiendo.
Calcula los dos tramos de una vez
Elige «Mixta», escribe el tipo fijo, los años que dura y el diferencial de después: verás las dos cuotas, el mes exacto en el que cambia y los intereses de toda la operación.