Cuánto me pueden prestar según mi sueldo
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Los bancos no deciden con una fórmula secreta. Usan un criterio bastante público —el mismo que recomienda el Banco de España— y sobre él aplican su política de riesgos. Saber ese criterio te permite calcular tu techo antes de ir a preguntar.
La regla del 35 %
La suma de todas tus cuotas mensuales —la hipoteca con sus seguros, más el coche, más cualquier préstamo— no debería pasar del 35 % de los ingresos netos del hogar. Algunas entidades bajan al 30 % y otras estiran hasta el 40 % con perfiles muy sólidos.
Cuánta hipoteca sale con cada sueldo
Con un tipo fijo del 2,60 % a 30 años y sin otras deudas, el techo aproximado es este:
| Ingresos netos del hogar | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca aproximada |
|---|---|---|
| 1.500 €/mes | 525 € | 131.000 € |
| 2.000 €/mes | 700 € | 175.000 € |
| 2.500 €/mes | 875 € | 218.000 € |
| 3.000 €/mes | 1.050 € | 262.000 € |
| 4.000 €/mes | 1.400 € | 350.000 € |
| 5.000 €/mes | 1.750 € | 437.000 € |
Y ahora la parte que descoloca a mucha gente: a esa hipoteca hay que sumarle el 20 % de entrada y los gastos. Con 2.500 € netos puedes pedir unos 218.000 €, pero para comprar una casa de 272.000 € necesitas además unos 73.000 € ahorrados.
El límite real suele ser el ahorro, no el sueldo
En la mayoría de casos el banco te concedería más de lo que puedes permitirte comprar, porque la entrada y los gastos se quedan cortos mucho antes que la nómina. Por eso conviene calcular las dos cosas a la vez.
Lo que el banco mira además del sueldo
- La estabilidad, no solo el importe. Un indefinido con dos años de antigüedad puntúa muy por encima de un temporal con el mismo sueldo. Los autónomos suelen necesitar dos ejercicios cerrados.
- La CIRBE. Es el registro del Banco de España con todas tus deudas: préstamos, tarjetas, avales. Si tienes un coche financiado, esa cuota resta de tu 35 %.
- La edad. La hipoteca debe estar pagada, como norma, antes de los 75 años. A los 50 el plazo máximo real ya no son 30 años, son 25.
- La estabilidad del hogar. Dos titulares con dos nóminas es un riesgo menor que uno solo, aunque los ingresos totales sean parecidos.
Cómo subir tu techo
- Cancela los préstamos pequeños antes de pedir la hipoteca. Una cuota de coche de 250 € te quita unos 62.000 € de capacidad.
- Alarga el plazo. Pasar de 25 a 30 años baja la cuota y sube el capital que te conceden, aunque pagues más intereses.
- Suma un segundo titular. Los ingresos se suman y el riesgo baja.
- Aporta más entrada. Cuanto menor sea el porcentaje financiado, más cómodo se pone el banco y mejor tipo te ofrece.
Lo que no funciona es maquillar los ingresos: el banco pide las últimas nóminas, la declaración de la renta y el informe de vida laboral, y los cruza.
Comprueba tu esfuerzo real
Escribe tus ingresos netos en las opciones avanzadas: la calculadora te dice qué porcentaje se lleva la cuota y si pasa del 35 %.