Cuánto dinero hace falta ahorrado para comprar una casa
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La cuenta que casi todo el mundo hace mal es esta: «tengo 60.000 € ahorrados, así que puedo dar el 30 % de entrada de un piso de 200.000». No. De esos 60.000 lo primero que sale son los impuestos y la notaría, y solo lo que queda es entrada de verdad.
La regla, en una línea
Necesitas el 20 % del precio (lo que no financia el banco) MÁS un 10-12 % de gastos. En total, alrededor del 30-32 % del precio de la vivienda, en efectivo y disponible el día de la firma.
Un piso de 200.000 €, con números
Tomemos una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid, donde el ITP general es del 6 %. Los gastos salen así:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6 %) | 12.000 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro de la propiedad | 400 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación | 350 € |
| Total de gastos | 13.800 € |
A eso hay que sumarle el 20 % de entrada, 40.000 €. Total: 53.800 €. Con los 60.000 € del ejemplo se llega de sobra, pero la entrada real que estás dando no son 60.000 sino 46.200, y el banco te presta 153.800 €, no 140.000.
Dónde compras cambia la cifra
El impuesto es el gasto más grande con diferencia, y lo fija cada comunidad autónoma. La misma casa de 200.000 € necesita esto:
| Comunidad | ITP | Impuesto | Ahorro total necesario |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 4 % | 8.000 € | 49.800 € |
| Madrid | 6 % | 12.000 € | 53.800 € |
| Andalucía | 7 % | 14.000 € | 55.800 € |
| Galicia | 8 % | 16.000 € | 57.800 € |
| C. Valenciana | 9 % | 18.000 € | 59.800 € |
| Cataluña | 10 % | 20.000 € | 61.800 € |
Entre el País Vasco y Cataluña hay 12.000 € de diferencia por comprar exactamente la misma vivienda. Es más de lo que mucha gente ahorra en dos años.
Mira si te aplica un tipo reducido
Casi todas las comunidades bajan el ITP a la mitad —al 3 %, 4 % o 5 %— si eres menor de 35 años, familia numerosa, tienes una discapacidad reconocida o compras vivienda protegida. Suele haber un límite de precio. Es lo primero que hay que preguntar en la gestoría, porque son miles de euros.
Por qué el banco solo presta el 80 %
No es un capricho: es gestión de riesgo. El banco presta sobre el MENOR de dos valores, el precio de compra y el de tasación, y se queda un margen del 20 % por si la vivienda pierde valor y hay que ejecutarla. Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia también la pones tú.
La tasación baja es el susto clásico
Compras por 200.000 y el tasador dice 190.000. El banco te presta el 80 % de 190.000, es decir 152.000, y ahora tienes que poner 48.000 de entrada en vez de 40.000. Ocho mil euros de más que aparecen a mitad del proceso.
Qué cuenta como ahorro y qué no
- Sí cuenta: el dinero en cuenta, los depósitos que puedas rescatar y la señal o arras que ya hayas entregado (se descuenta del precio).
- Con matices: los fondos de inversión y las acciones cuentan si los vendes a tiempo, pero recuerda que vender tributa en el IRPF.
- No cuenta: el plan de pensiones (no puedes rescatarlo para esto salvo supuestos tasados) ni un préstamo personal, porque el banco lo verá en la CIRBE y lo restará de tu capacidad de pago.
Y una reserva que casi nadie hace: deja fuera de la cuenta al menos tres meses de gastos. Entre la mudanza, los muebles, una derrama o un imprevisto, quedarse a cero el día de la firma es la forma más rápida de empezar mal.
Haz la cuenta con tu caso
Escribe el precio de la vivienda y lo que tienes ahorrado: verás cuánto se van en gastos, cuánta entrada te queda de verdad y si llegas al 20 %.