Obra nueva o segunda mano: qué cambia en impuestos y en la hipoteca
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No son solo dos formas de comprar casa: son dos operaciones distintas en impuestos, en plazos y en cómo se paga. Y la diferencia fiscal es más grande de lo que la gente supone.
El impuesto que paga cada una
La segunda mano paga ITP, que fija cada comunidad y va del 4 % al 10 %. La obra nueva paga el 10 % de IVA (nacional, igual en toda España) más el AJD de tu comunidad, entre el 0 % y el 1,5 %.
La diferencia, con números
Una vivienda de 250.000 € en Madrid, donde el ITP es del 6 % y el AJD del 0,75 %:
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP: 15.000 € | IVA: 25.000 € |
| AJD | — | 1.875 € |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | 2.075 € | 2.075 € |
| Total | 17.075 € | 28.950 € |
Casi 12.000 € de diferencia por la misma casa y el mismo precio. En comunidades con ITP alto la brecha se estrecha: en Cataluña, con un ITP del 10 % y un AJD del 1,5 %, la segunda mano pagaría 25.000 € solo de impuestos y la obra nueva 28.750 €. Menos de 4.000 € de diferencia.
El IVA de la VPO es del 4 %
La vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública tributa al 4 % de IVA en vez del 10 %. Si la promoción es VPO, la comparación cambia por completo.
Cómo se paga cada una
En segunda mano se firma y se paga todo el mismo día. En obra nueva sobre plano se va pagando durante la construcción: una reserva, unas entregas a cuenta a lo largo de la obra —a menudo entre el 15 % y el 30 % del precio— y el resto en la escritura, cuando se firma también la hipoteca.
Exige el aval de las cantidades a cuenta
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar con aval o seguro todo el dinero que le entregas antes de la entrega, y a ingresarlo en una cuenta especial. Si un promotor no te lo da, no entregues nada.
Además, esas entregas a cuenta llevan su propio IVA del 10 %, que se paga en cada pago y no al final.
Qué cambia en la hipoteca
- En obra nueva puedes subrogarte en la hipoteca del promotor, que ya está constituida sobre el edificio. Suele salir más barato en gastos, pero las condiciones son las que negoció él: compáralas con una hipoteca nueva antes de aceptar.
- La tasación de una vivienda sobre plano se hace sobre el proyecto, y la definitiva no llega hasta la entrega.
- El banco no te concede la hipoteca hasta que hay obra terminada y licencia de primera ocupación, así que entre la reserva y el préstamo pueden pasar dos años.
Otras diferencias que pesan
| Segunda mano | Obra nueva | |
|---|---|---|
| Plazo hasta entrar | Semanas | De 1 a 3 años si es sobre plano |
| Reforma | Habitual y a tu cargo | Entra lista |
| Eficiencia energética | Variable, a menudo mala | Normativa actual, factura menor |
| Garantías | Vicios ocultos, con plazos cortos | 10 años estructurales, 3 habitabilidad, 1 acabados |
| Negociación del precio | Alta | Muy baja: hay lista de precios |
| Zona | Céntrica y consolidada | Periferia y desarrollos nuevos |
Compara las dos con tu precio
En las opciones avanzadas de la calculadora puedes cambiar entre segunda mano y obra nueva y ver el impuesto de tu comunidad en cada caso.